Borca Dayalı Yatırım: Konut Piyasasında Kredi Teşvik Paketi'nin Etkileri ve Riskleri
2008 küresel finans krizi, 2015 Avrupa borç krizi, bölgesel çatışmalar ve kurdaki oynaklıklar derken Covid-19 salgınıyla birlikte ekonomik kriz çok farklı bir boyut kazandı. Arz ve talep yanlı bir şokla tüm ülke piyasaları sarsıldı. Büyüme rakamlarında beklentilerin negatife döndüğü bir ortamda birçok hükümet harcama genişletici araçlara deyim yerindeyse hücum etti. Başta ABD ve AB Merkez bankaları parasal genişlemeye giderken hükümetlerin de yüksek hacimli teşvik paketleri açıkladıkları görüldü.
Türkiye’de salgınla mücadelede hem sağlık alanında hem de ekonomik manada sınav vermeye devam ediyor. Bir tarafta hastalık kontrol altına alınmaya çalışılırken diğer tarafta ekonomi yeniden canlandırılmaya çalışılıyor. Emek piyasasında işten çıkarmayı yasaklayan kararlardan kredi ve teşviklere kadar birçok önlemle ekonominin çarkları döndürülmeye çalışılıyor.
Alınan tedbirler arasında bir süredir ciddi duraklama yaşayan ve istihdamda önemli bir paya sahip olan teşvik, inşaat sektörüne yönelik kredi teşviki idi. Kamu bankaları tarafından uzun vadeli ve düşük faizli kredi teşvikiyle inşaat sektöründe satışların artırılması amaçlandı. TUİK, Haziran için aylık konut satış istatistiklerini geçtiğimiz günlerde açıkladı. Türkiye genelinde konut satışları 2020 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %209,7 artarak 190 bin 12 oldu. Mayıs ayında 51.000 olan satış rakamı neredeyse dört kat artarak 200.000 seviyesine yaklaştı. 2019 Aralık ayıyla birlikte son üç yıl içerisinde zirve noktasını oluşturan bu rakamlarla sektörde önemli bir canlanma meydana geldi.
Şekil 1. Konut satış sayıları, Haziran 2020
Kaynak: TUİK Haber Bülteni Konut Satış İstatistikleri, Haziran 2020
Kredi satışlarının, toplam satışlar içerisindeki payına baktığımızda 101.000 konutun ipotekli satışla el değiştirdiği görülmektedir. Geçen yıla göre buradaki artış ise daha fazla dikkat çekicidir. Haziran 2019’da sadece 7.319 konutun ipotekli satışı varken, bu rakam 100.000 üzerine çıkmıştır. 15 kat bir artışla kredili satışlarda patlama yaşandığı görülmektedir. Diğer taraftan, ikinci el piyasa içerisinde de satış durumuna göre rakamlarda önemli bir hareket yaşandığı görülmektedir. Bu anlamda, toplam 131.380 ikinci el konut satışı gerçekleşmiştir.
Şekil 2. Satış şekline göre konut satışı, Haziran 2019-202
Şekil 3. Satış durumuna göre konut satışı, Haziran 2019-2020
Kaynak: TUİK Haber Bülteni Konut Satış İstatistikleri, Haziran 2020
Kısa dönemde ekonomik canlanma ve büyümenin sağlanması için iç dinamiklere başvurmak kuşkusuz bir araç olarak kullanılabilir. Ancak sınırlı kaynaklara başvurularak yapılan bu genişlemeci politikaların, orta ve uzun vadede başta enflasyon olmak üzere yeni iktisadi sorunlara neden olduğu da bilinmektedir. Gerçekleştirilen satışlardaki ipotekli satış oranı, kredi politikasının hedefe ulaştığını gösterse de satılan evlerin büyük çoğunluğunun ikinci el olması sektöre doğrudan katkısının sınırlı olduğu şeklinde de yorumlanabilir.
Diğer taraftan; ucuz krediye erişim, piyasada konut fiyatlarında yukarı yönlü bir artışa da yol açmıştır. Konut-Fiyat endeksleri birkaç ay geriden geldiği için bu durum ağustos ayında gerçekleşen yukarı yönlü harekette net olarak görülebilecektir. Ancak, emlak sitelerindeki fiyat endeksleri bize fiyatlarda yukarı yönlü %15-20 oranında bir artışın gerçekleştiğini de göstermektedir. Kredilerde yaşanan ucuzlama, fiyatlardaki artışla birlikte bir miktar dengelenmektedir. Bu artışlar, ‘durgunluk nedeniyle fiyatlar artmamıştı’ şeklinde savunulsa da merkez bankası istatistiklerine göre yıllık fiyat artışlarının enflasyon karşısında yine de pozitif seyrettiği görülmektedir. Yani, konut değerleri yatırım olarak para kazandırmasa da enflasyon karşısında erimemiştir de.
Şimdi ise artış yaparak kar etti denilebilir. Diğer taraftan, kredi genişlemesinin piyasa hareketi dışında doğrudan alıcı için ne kadar kârlı olduğu da tartışmalıdır. Aşağıdaki tabloda basit bir hesaplamayla 300.000 değerinde bir kredinin, üç farklı oranla ve 360.000 değerinde bir kredinin kampanyaya konu olan 0.74 oranıyla 120 ay vadeli plana göre toplam geri ödeme rakamı hesaplanmıştır.
*Hesaplama özel bir katılım bankası internet sitesi üzerinden yapılmıştır.
Kuşkusuz yüksek oranlardan düşük bir orana geçilmesi, toplam ödemede 100.000 TL gibi bir fark yaratmıştır. Ancak; ev oranlarında %20’lik bir artış olması durumunda aynı yer için alınması gereken kredi 360.000’e çıktığında, oranlardaki düşüşe rağmen toplam ödemenin, eski yüksek orana göre aynı kaldığı görülmektedir. Sonuçta tüketici için yük aynı kalmakta iken yukarı yönlü artan ve aşağı yönlü yapışkan, yani geri inmeyen, konut fiyatları ortaya çıkmaktadır.
Piyasada hareket oluşturan kredi teşvik paketinin diğer bir tarafı da borca dayalı iktisadi sistem ve faizli tüketimin tabana yayılmasıdır. Krediye dayanan konut satışları, birikime dayanmayan ve gelecek geliriyle yapılan bir işlemdir. Herkesin daha fazla borçlandığı ve aylık gelirini finans kurumlarına bağladığı bu yapı, ekonomik krizlerin sosyal krizlere dönüşmesine yol açacak zemini oluşturmaktadır. Diğer taraftan; gelinen noktada tüketici davranışları, ihtiyaç dolayısıyla emlak alma durumundan fırsatı kaçırmamak için borçla yatırım yapan bir davranışa dönüşmektedir. Borç üzerine kurulan bu ilişki, uzun dönemli riskler barındırmaktadır.
Her ne kadar Kamu katılım bankalarının da bu kampanyaya dâhil olması, faizli sistem dışında bir imkân oluşturmuş olsa da; faizli satış anlayışının normalleşmesi de önemli bir sorun olarak görülmektedir. Konvansiyonel bankacılık sistemine endişeyle yaklaşılan bir noktadan, kâr/faiz oranlarının yatırım amaçlı değerlendirildiği bir noktaya gelmiş bulunmaktayız. Ekonomik saikler ne olursa olsun İslam iktisadı düşüncesi aynı zamanda bir perspektif de içermektedir. Faizsiz bir sistem arayışı için önce insan davranışlarının incelenmesi ve günümüz rasyonel insanının iyi anlaşılması gerekmektedir. Bu rasyonel insan zihninin hemen dönüşmesini beklemek yanlış olacaktır. Ancak, tanımak ilk adım olacak ve uzun dönemde yeni bir insan tasavvuruyla sistem inşa edilecektir.
